Меняем старое на новое
Михаил Костышин,
руководитель отдела продаж АН «Санда»: На рынке сейчас очень благоприятная
ситуация для улучшения жилищных условий.
– Михаил Петрович, обмен одной квартиры на другую, как это
было лет десять-пятнадцать назад, сегодня возможен? Или все-таки нужно
готовиться к длинным цепочкам с доплатой из трех-четырех участников?
– Обмены по договору мены теперь бывают очень редко. Хотя и
случаются. Такая сделка в нашем агентстве была в прошлом году. В микрорайоне
«Первомайский» меняли однокомнатную квартиру на трехкомнатную, соответственно,
с доплатой.
В основном же такие сделки проходят по договору
купли-продажи, когда продаем одну квартиру и покупаем другую. Ну а длина всей
этой цепочки напрямую зависит от ее участников, как говорится, какой клиент и с
какими запросами попадется. Случается, что в таких сделках бывают задействованы
до четырех-пяти участников.
– Рассмотрим вариант, когда семья желает выехать из
коммунальной квартиры и вместо одной или двух комнат купить отдельную квартиру.
Каким образом можно решить эту проблему с наименьшими затратами? Что вы
посоветуете?
– Думаю, что коммунальные квартиры в нашем городе будут еще
долго существовать. Более того, они и сейчас появляются, уже в новых домах.
Каким образом, спросите вы. Все очень просто. Разводятся супруги, возможности
разъехаться нет, вот и живут годами в одной квартире, но уже как две отдельные
семьи.
В то же время бывают и случаи расселения таких квартир. К
примеру, какой-либо организации нужен первый этаж под коммерческую
деятельность. Понравилось место расположения дома, и тогда эта организация или
предприниматель начинают заниматься расселением. Сразу отмечу, что процесс этот
длительный. Когда жильцам предлагают такой вариант, у многих из них начинают не
по дням, а даже по часам расти запросы.
Возникают такие случаи, когда застройщик подбирает в частном
секторе участок под таун-хаус. Выкупают сначала пустующий участок, а если места
мало, начинают договариваться с соседями. Вот как раз в таких случаях у жильцов
и появляется возможность улучшить свои жилищные условия с наименьшими затратами
или даже вовсе без затрат. Приведу недавний пример из своей практики.
Застройщик выкупил дом с участком, в котором проживали две семьи. В результате
одна семья получила однокомнатную квартиру, вторая – трехкомнатную.
– Какова в настоящее время средняя стоимость комнаты в
Твери?
– Комнату в Твери можно найти и за 550 тысяч рублей и за 1
млн 350 тысяч. Цена зависит от количества комнат в квартире, от соседей, от
общего состояния квартиры и от района, где она находится. Средняя цена по
городу – 900-950 тысяч рублей.
Конечно, без доплаты переехать из комнаты в лучшее жилье
невозможно. В последнее время многие пытаются решить эту проблему с помощью
материнского капитала. Понятно, что сумма небольшая, но варианты тем не менее
есть. Можно, к примеру, приобрести комнату в семейном общежитии, где уже будет
отдельный санузел, но нет кухни. Можно переехать в малогабаритную квартиру
площадью до 30 квадратных метров или рассмотреть пригород, куда ходят
маршрутки. Относительно недорого продаются квартиры в старом жилфонде, в
двухэтажных домах с частичными удобствами. Таким образом, это будет
первичный старт. А дальше, если семья трудоспособная, можно расширить
жилплощадь уже с помощью ипотечного кредита.
Нужно сказать, что на сегодняшний день комнаты спросом
пользуются, поэтому и цены на них держатся. Часто такой вариант жилья покупают
приезжие из области. Берут ипотеку, предпочитая платить ежемесячно кредит за
собственное жилье, нежели отдавать деньги за съемную квартиру.
– А комнату в Морозовских казармах тоже возможно продать?
– На рынке продается все, если только нет официального
решения, что жилье признано аварийным.
– Можно ли поменять 1-комнатную квартиру на 2-комнатную без
доплаты? Каким образом? И в каких районах Твери?
– Отвечу так: на рынке все возможно. Однокомнатная квартира
может стоить и 1 млн 800 тысяч рублей, и 2 млн 500 тысяч. Такая же разная
стоимость и у двухкомнатых квартир. Если, к примеру, переезжать из центра на
окраину города, из улучшенной планировки в брежневку, доплата может и не
потребоваться.
– Сколько обычно времени уходит на обмен квартиры? Случаи из
практики, которые наиболее вам запомнились.
– В среднем – примерно три месяца. Все зависит от сложности
сделок. У меня в практике был вариант, когда обмен проходил год. Разъезжалась
из трехкомнатной квартиры большая семья. И родителям, и детям покупали
двухкомнатные квартиры, оформляли кредит и массу справок на детей.
Дополнительно продавали имеющуюся отдельную комнату.
И еще особо запомнился один наш клиент, который за три года
сумел переехать из двухкомнатной хрущевки в новенький таун-хаус, сначала купив
двухкомнатную квартиру в строящемся доме, а затем выгодно ее продав. Вот
такие варианты тоже бывают. Конечно, если сам человек ставит перед собой подобные
цели.
Кстати, в последнее время очень многие тверичане
интересуются покупкой жилья именно в таун-хаусах. Появилось много предложений в
этом секторе с различными планировками и площадью. А вот подобрать готовый
коттедж покупателю сложно, то планировка не нравится, то размер комнат и т. д.
– Ваши советы тем, кто решил изменить условия своей жизни.
Как нужно действовать?
– В настоящее время ситуация очень благоприятная для
улучшения жилищных условий. Цены стабильны, не растут. Поэтому не рекомендую откладывать
решение этого вопроса, если он для вас актуален.
Очень часто покупатель и продавец не могут самостоятельно
договориться. Чтобы примирить две стороны и удовлетворить желания каждой из
сторон, лучше обратиться за помощью к специалистам в агентство недвижимости.
Продаются квартиры, которые находятся в залоге, покупатели
приходят к продавцу не с живыми деньгами, а с кредитами и материнским
капиталом. И чтобы грамотно разобраться в подобных ситуациях, опять же
лучше заручиться профессиональной поддержкой.
Еще раз отмечу, что за всеми сделками по недвижимости стоят
люди, и в каждом случае требуется индивидуальный подход.
Источник: Журнал Недвижимость Твери и Тверской области, рубрика Новости недвижимости