Оцениваем недвижимость
Когда возникает необходимость продать квартиру или другую недвижимость, в
первую очередь узнайте ее реальную стоимость. Сделать это можно самостоятельно,
проанализировав цены на аналогичную недвижимость в Твери. Но самостоятельного
анализа цен будет недостаточно, если возникнет необходимость предъявления
официального отчета с обоснованной стоимостью недвижимого имущества в
юридической инстанции или банке. И тогда уже придется обратиться к услугам
специалистов-оценщиков. Отчет оценщика является официальным документом.
Людмила ИСАЕНКОВА, оценщик
агентства недвижимости “Новоселье”
– Проводить оценку недвижимости должен только специалист, являющийся
членом одного из СРО (саморегулируемая организация – Прим. редакции). Оценщик
определяет стоимость недвижимости не на глаз, а руководствуясь установленными
процедурами, анализирует рынок предложения подобного имущества, особенности
влияния тех или иных характеристик недвижимости на ее цену, делает
соответствующие расчеты. Конечно же, немаловажную роль здесь играет опыт
эксперта. Недаром же, для того чтобы стать профессиональным оценщиком,
необходимо регулярно проходить курсы повышения квалификации. Для оценки недвижимости
специалисты используют несколько подходов:
сравнительный – основан на сравнении оцениваемого объекта с подобными
объектами недвижимости, уже выставленными на продажу;
доходный – рассматривается возможность окупаемости вложенных в
недвижимость денежных средств за определенный период;
затратный – состоит в определении затрат на покупку такого же земельного
участка и постройку аналогичного здания, при этом учитывается износ
недвижимости.
Для коммерческой недвижимости приоритетным является доходный подход, для
жилой – сравнительный, для первичного рынка – затратный. Но
в любом случае работа профессионального оценщика всегда начинается с
детальной проверки всех документов, которые подтверждают право собственности на
недвижимость. Для всех оценщиков самым важным критерием является так называемая
чистота, или, другими словами, полная законность той недвижимости, которую он
оценивает. Поэтому оценщику для работы необходимо предоставить следующие
документы:
документы, подтверждающие права собственности на объекты недвижимости
(участок), – свидетельство о собственности;
технический план;
кадастровый паспорт;
паспорт заказчика;
документы БТИ на объект (данные о территориальных границах участка и
паспорта БТИ);
сведения о наличии обременений у объекта, включая обременение залогом или
долговыми обязательствами, наличием арендаторов, юридических оговорок,
соглашений, контрактов, договоров, специальных налоговых обложений и иных
ограничений по использованию.
Срок выполнения работ по определению рыночной стоимости объектов в
среднем составляет 2–3 дня.
Как оценивается квартира
Главный момент в этом действии – непосредственно осмотр квартиры.
Оценивающее лицо лично выезжает на объект, который будет оценивать. В объекте
его интересуют не только местонахождение или площадь этой квартиры, но и
вероятные дефекты либо существенные его достоинства, способные оказать влияние
на конечный результат оценки.
Так, при осмотре квартиры специалист отмечает, в каком состоянии сейчас
квартира, в каком доме она находится, и смотрит близлежащую территорию. Кроме
этого, его интересует удаленность жилья от остановок общественного транспорта,
от магазинов, больниц, детских садов, школ, количество этажей, вид из окна.
Задача оценщика – обратить внимание на каждую деталь, имеющую значение для
оценки стоимости.
После осмотра процедура оценки может быть продолжена по одному из
традиционных алгоритмов, зависящих от того, с какой именно стороны
рассматривается недвижимое имущество. Наиболее часто требуется определить
рыночную цену. В этом случае на практике обычно собирается информация по
стоимости квартир, подобных исследуемой. На основании полученных таким способом
данных после коррекции стоимости с учетом изъянов и достоинств данной
определенной квартиры или дома оценщик делает свой вывод.
Кроме этого, возможно, будет использована и другая схема определения
стоимости – после осмотра квартиры оценщик рассчитывает план
расходов, которые необходимы для постройки такого объекта (обычно она наиболее
часто используется в случае с отдельно стоящими коттеджами или частными
домами). Полученное число является верхней границей возможной реальной
стоимости. Исходя из этой цифры, оценщик проводит расчет точной стоимости
интересующего его варианта. Конечно, делается поправка на срок использования,
расположение, состояние и иные критерии.
К оценке квартиры нужно отнестись очень серьезно. Наличие отчета
независимого оценщика является очень важным аргументом, к примеру, в спорах с
налоговой инспекцией по поводу определения величины налогооблагаемой базы для
исчисления налогов на имущество и доходы физических лиц. В том, чтобы правильно
учесть все особенности недвижимости, и состоит работа эксперта-оценщика.
Становится актуальной в последнее время и оценка земли в целях
оспаривания начисления налога на землю. К сожалению, нередко его начисляют
согласно общим и устаревшим сведениям. Бывают случаи, когда начисляют огромный
налог на старый разваливающийся дом с участком в шесть соток в забытой всеми
деревне, без дорог и прочих благ цивилизации. В таких случаях тоже нужно
обращаться за помощью к оценщикам, чтобы внести необходимые изменения
согласно реальному положению дел.
Из чего складывается цена
На стоимость объекта влияют: год постройки, планировка, общая площадь,
состояние, местоположение объекта, транспортная доступность, близость к
садикам, школам, магазинам.
Для загородной недвижимости ко всему прочему важен доступ к
коммуникациям: электросети, водопроводы, канализация и газ. Немаловажную роль
играет наличие реки.
Не случайно самые востребованные и, соответственно, дорогие в Тверской
области участки с домами на реках Волга и Тверца.
Недвижимость, чистая юридически (в ней никто не зарегистрирован) и
физически (в ней никто не живет) оценивается дороже, чем вариант, когда
квартиру освобождают только после сделки.
Кроме того, недвижимость, не раз перешедшая из рук в руки за
непродолжительный период времени, оценивается дешевле, чем недвижимость
с первичными правоустанавливающими документами (приватизация, покупка
новостройки и т. д.). Потому как велика вероятность предъявления иска третьих
лиц, могущих оспорить те или иные сделки или юридические акты (наследство,
дарение и т. п.).
Для долей или частей (единица недвижимости разделена на части со своими
владельцами), долей в праве (физически недвижимость не разделена, но имеет
нескольких владельцев) и объектов, обремененных правами третьих лиц,
предусматривается индивидуальная оценка недвижимости.
По-прежнему повышают стоимость квартиры вид из окон, тип горячего
водоснабжения, изолированность комнат, наличие балкона или лоджии.
Источник: Журнал Недвижимость Твери и Тверской области, рубрика Новости недвижимости