Перепланировка квартиры на законных основаниях

Каждому покупателю квартиры в новостройке приятно думать, что он сделает свое жилье таким, как ему нравится. А как же! Ведь он купил «квартиру со свободной планировкой»!!! Теперь он создаст свой индивидуальный стиль и воплотит мечту в реальность!!! Но не всегда бывает все так просто. По факту оказывается, что собственник купил квартиру не свободной планировки, а с вполне четкими стенами, обозначающими, где какое помещение находится.

Юридического понятия «квартира свободной планировки» не существует, и любая квартира имеет вполне определенную, отраженную в документах планировку. Просто в новостройках строители часто не возводят внутренних стен, оставляя эту обязанность будущему владельцу. В принципе это достаточно разумно, так как и изначальная цена квартиры снижается за счет уменьшения строительных издержек, и будущий владелец сделает перегородки из того материала, какой ему более всего подходит. Но эти перегородки он должен сделать не в соответствии со своими представлениями, а в соответствии с «проектом дома», который должен взять в эксплуатирующей организации. Этот проект разрабатывает специальная лицензированная архитектурная организация, и затем он проходит все стадии утверждения в государственных инстанциях. Любое самовольное отклонение от проекта недопустимо.

Что делать, если планировка не устраивает?

Необходимо подготовить индивидуальный проект.

Документы необходимые для согласования перепланировки в новостройке:

заявление на перепланировку;

согласие всех собственников квартиры;

технический паспорт БТИ;

поэтажный план до перепланировки (при необходимости);

копия лицевого счета;

выписка из домовой книги;

техническое заключение о возможности проведения перепланировки;

проект перепланировки квартиры;

правоустанавливающие документы (свидетельство о праве собственности);

согласие банка-залогодержателя (в случае если перепланировка проводится в ипотечной квартире, находящейся в залоге у банка);

и др. документы, необходимость которых определяется в каждом конкретном случае.

Строительные нормы и правила, которыми следует руководствоваться при проведении перепланировки квартир, представлены в постановлении Правительства от 08 февраля 2005 года № 73-ПП «О порядке переустройства и (или) перепланировке жилых и нежилых помещений в жилых домах». В частности, в этом постановлении указывается, что перепланировка квартир, жилых и нежилых помещений должна пройти согласование с жилищно-коммунальными службами.

В зависимости от характеристик предполагаемых работ перепланировка разделяется на простую и сложную.

В случае простой перепланировки, не затрагивающей несущих стен и инженерных коммуникаций, вам будет достаточно предоставить эскиз помещения, где будут нанесены планируемые изменения.

Если же намечаются сложные масштабные преобразования, для получения разрешения потребуется проект перепланировки квартиры. Данный документ составляется на основе технического анализа организацией, имеющей допуск к работам, влияющим на безопасность объектов капитального строительства.

К сложной перепланировке относятся такие работы, как:

разукрупнение многокомнатного жилья;

устройство проемов в несущих стенах;

частичное удаление несущих конструкций;

перенос и создание дверных проемов;

увеличение размеров жилых помещений, санузлов, кухонь, коридоров;

устройство дополнительных санузлов;

объединение квартир;

монтаж электрических плит вместо газовых;

перемещение сантехнических устройств, электрического и инженерного оборудования.

Также имеется ряд запретов и ограничений по перепланировке, которые необходимо учитывать, продумывая ремонт жилья. Для выполнения согласования проект перепланировки квартиры должен отражать все запланированные изменения в полном соответствии с принятыми ГОСТами и СНИПами.

Согласование перепланировки – необходимый и обязательный этап при реконструкции помещения, квартиры. На данном этапе формируется соответствующий пакет проектной документации, который должен пройти согласование в администрации района города Твери.

Теоретически закон не запрещает делать перепланировку квартир еще до сдачи дома в эксплуатацию, и технически в этом нет ничего сложного. Однако в организационном плане оформить все в соответствии с законом настолько хлопотно, что практически никто этим не занимается.

Согласно Градостроительному кодексу РФ планировка квартир (в том числе свободная) прописывается в проектной декларации (пп. 4, п. 12, ст. 48 ГсК РФ). Проектная декларация отправляется на госэкспертизу, а после ее прохождения утверждается застройщиком. Перепланировка квартиры – это отклонение от утвержденной проектной декларации, поэтому она требует внесения соответствующих изменений, и весь процесс повторяется снова – повторно проходит экспертиза и документация утверждается у застройщика. К тому же до введения дома в эксплуатацию застройщик располагает лишь предварительными данными обмеров БТИ, а делать проект перепланировки по предварительным обмерам согласится далеко не каждая проектная организация.

Если жилье еще строится

Существует практика оформления перепланировки на стадии строительства жилья. Что для этого нужно:

необходимо выполнить проект перепланировки;

согласовать проект с автором дома;

получить согласование главного архитектора города;

сдать проект  в  БТИ до его выхода на обмеры новостройки.

Более того, до обмеров БТИ покупатель квартиры может согласно проекту перепланировки выполнить ее фактически. А вышедшее на обмеры БТИ готовит паспорт дома уже с учетом изменений. Это предприятие достаточно затратно и не всегда возможно по разным обстоятельствам.

А в случае если начать перепланировку еще до получения документов о собственности, но после произведенных обмеров БТИ новостройки, после получения ключей, перепланировка будет считаться незаконной, ведь она без соответствующей разрешительной документации.

Экономичнее и с меньшими «душевными» затратами можно сделать перепланировку в уже сданном доме и в оформленной в собственность квартире. В этом случае на руках у ее хозяина будут все необходимые для согласования документы, не придется искать каких-либо обходных путей, а к работам по перепланировке можно будет привлечь любую компанию. Выгоднее и спокойнее дождаться сдачи дома в эксплуатацию, оформить жилье в собственность и только потом приступать к перепланировке и ремонту.

Резюмируя вышеизложенное, можно сделать вывод, что, покупая квартиру в новостройке, многие хотят превратить ее в идеальный дом, полностью соответствующий имеющимся фантазиям и предпочтениям. А у некоторых просто нет выбора – жилье сдается без внутренних стен. Оформить изменения законным образом до сдачи новостройки ГК можно, но сложно,  поэтому законопослушные граждане обычно могут рассчитывать лишь на разработку проекта перепланировки. А его согласование и тем более работы по переустройству предпочтительней делать уже после ввода новостройки в эксплуатацию и после получения свидетельства о собственности. По крайней мере, так вы сохраните свои деньги и, что самое главное, нервы.

Источник: Журнал Недвижимость Твери и Тверской области, рубрика Новости недвижимости